Комиссинг зданий (англ. Building Commissioning, «ввод в эксплуатацию», «технический надзор») — это ориентированный на качество процесс, повышающий результативность проекта строительства. Процесс сфокусирован на освидетельствовании и документальном оформлении того, что планирование, проектирование, монтаж, испытания, эксплуатация и техобслуживание здания и всех его инженерных систем и компонентов отвечают требованиям собственника (ASHRAE Guideline 0-20052). Комиссинг энергопотребляющих систем и ограждающих конструкций является одной из ключевых составляющих Интегрального проектного процесса3, обеспечивая исполнение проектных решений по энергоэффективности здания. Пользуясь терминологией системной инженерии комиссинг принадлежит процессам верификации, передачи и валидации4.
Специалист по комиссингу (Commissioning Authority, СК) работает в интересах собственника, чтобы убедиться, что другие участники проекта строительства выполняют свою работу качественно. СК функционально относится к службе технического заказчика, осуществляющей контроль проекта в целом и удостоверяющейся, что генеральный подрядчик выполняет свои договорные обязательства. Однако работа СК ориентирована на обеспечение энергетической и экологической эффективности проекта и качество технических решений. Независимость СК позволяет избежать конфликта интересов подрядчиков, с их стремлением сделать работу как можно быстрее с минимальными усилиями и затратами.
Согласно исследованию Lawrence Berkeley National Laboratory [1] средняя стоимость услуг комиссинга составляет 3,22 $/м2 для существующих зданий и 12,48 $/м2 для нового строительства (или 0,4 % от общей стоимости строительства)5. Минимальная стоимость составила 2 $/м2 для существующих зданий и 6,4 $/м2 для нового строительства. В указанную стоимость входят как затраты на выявление недостатков (стоимость услуг СК, стоимость участия представителей генерального подрядчика, субподрядчиков и производителей оборудования, проектировщиков), так и на их устранение. На российском рынке собственник готов платить за услугу комиссинга 1-2 $/м2, вынуждая сокращать объём аналитической работы и уменьшая тем самым возможность извлечения выгоды для себя.
Решение в ходе комиссинга проблем с энергопотребляющими системами в среднем обеспечивает 16 % энергосбережения для существующих зданий и 13 % в новом строительстве, со сроком окупаемости в 1,1 и 4,2 года соответственно. В терминах других стоимостных индикаторов: среднее отношение «выгода/стоимость» (benefit-cost ratio) составляют 4,5 и 1,1, а «чистый доход» (cash-on-cash returns) 91 % и 23 %. Проекты с доскональным подходом к комиссингу достигают вдвое большего от среднего энергосбережения и в пять раз большего — от проектов с наименее тщательным подходом.
Дальнейшее повышение ценности комиссинга за счёт его других, не-энергетических выгод (рис. 1) значительно превосходит большинство практик энергетического менеджмента. Значительные сокращения капитальных затрат (например, за счёт снижения мощности оборудования ОВК, исключения избыточных решений) позволяет возместить часть стоимости услуг специалиста — полностью в некоторых случаях. С учётом этой выгоды чистая средняя стоимость услуг СК может быть снижена на 49 %, в то время как во многих случаях эти выгоды превзошли прямое значение энергосбережения. Комиссинг также повышает качество внутренней среды, увеличивает компетенцию службы эксплуатации, снижает операционные расходы, уменьшает затраты подрядчика на исполнение гарантийных обязательств и техническое обслуживание.
Комиссинг является стратегией риск-менеджмента, которая должна быть интегрирована в каждый системный подход к энергосбережению в зданиях. Одним из распространённых по всему миру системных методов проектирования, строительства и эксплуатации зданий является американская рейтинговая система LEED, обязательное к исполнению требование которой EAp1 (Fundamental Commissioning of the building energy systems) заключается в производстве комиссинга энергопотребляющих систем здания и связанной с ними системы автоматизации. Расширенный комиссинг (Enhanced Commissioning) проводится на выбор собственника и позволяет получить 2 балла для повышения рейтинга в LEED v3 2009. Британской рейтинговой системой BREEAM 2011 комиссинг также предлагается к производству в рамках критерия Man 1 Sustainable Procurement.
В соответствии с требованиями LEED v3 2009 в границы рассмотрения комиссинга входят только системы зданий, влияющие на энергопотребление:
1. Отопление, вентиляция, кондиционирование, холодоснабжение (HVAC & R):
2. Автоматизация, контрольно‐измерительные приборы и автоматика (система автоматизации и диспетчеризации здания, запорно-регулирующая и термостатическая арматура, датчики).
3. Освещение и управление освещением (внутреннее и наружное).
4. Система горячего водоснабжения.
5. Другие системы, которые требуются по LEED (например, солнечные батареи).
По желанию собственника границы рассмотрения могут быть расширены.
Согласно исследованию [2] основные мотивы проведения комиссинга следующие:
Результаты исследования мотивов согласно [1] приведены на рисунке 2.
Комиссинг может быть рассмотрен как процесс, состоящий из трёх стадий, начинающийся на стадии проектирования, продолжающийся во время строительства, и заканчивающийся по истечению первого года эксплуатации объекта.
Специалист по комиссингу руководит командой, планирует и координирует все действия по комиссингу в сотрудничестве с генеральным подрядчиком, субподрядчиками, производителями и поставщиками оборудования.
Генеральный подрядчик, подрядчик по механическим системам, подрядчик по системе электроснабжения и все субподрядчики несут ответственность за сотрудничество с СК, за производство деятельности по установке компонентов и систем, производству их освидетельствования и испытаний в ходе комиссинга и выработке решений по устранению выявленных недостатков. Детальные требования к генеральному подрядчику и субподрядчикам в части комиссинга должны стать неотъемлемой частью их договоров, что необходимо не только для управления процессом, но и для разделения ответственности за риски повреждения имущества в ходе испытаний.
Оптимальным вариантом является заключение договора непосредственно между собственником здания и СК, хотя, в зависимости от площади здания, LEED 2009 допускает вариативность 6.
В качестве представителя собственника СК ответственен за решение следующих основных задач:
По договорённости с собственником СК может взять на себя большее количество задач, вплоть до ремонтных работ и перепрограммирования контроллеров. Квалификации СК в основном фокусируются на системах ОВК и системах управления. Дополнительные технические квалификации могут потребоваться для ввода в эксплуатацию других систем, таких как солнечные батареи, водоподготовка.
Прохождение процесса комиссинга не исключает или уменьшает ответственность подрядчиков за поставку оборудования и систем, установку и обеспечение их работоспособности в соответствии с договорами подряда.
Перечень оборудования, которое может понадобиться при проведении освидетельствования монтажа и функциональных испытаний в зависимости от степени доскональности реализуемого подхода комиссингу:
Процедуры комиссинга — инспекции в ходе строительства, освидетельствование монтажа и функциональные испытания — позволяют выявить разнообразные недостатки в монтаже и наладке аудируемых систем здания (рис. 4.).
Отчёт о выявленных недостатках (Issues Log) предоставляется собственнику, который принимает решение о необходимости их устранения. LEED 2009 позволяет подать документацию на сертификацию, не дожидаясь устранения всех выявленных недостатков. За выработку мер по устранению недостатков отвественны все члены команды (рис.5).
Ниже приведены примеры выявленных недостатков из практики:
Согласно исследованию компании Jones Lang LaSalle [4] «на конец 3-го квартала 2014 года объём рынка зелёных зданий в России составляет около 2 млн м2. До конца 2015 года ожидается сертификация ряда новых объектов общей площадью около 1,5 млн м2, таким образом, рынок зелёного строительства к концу следующего года увеличится на 75 %». Чемпионат Мира по футболу в 2018 году может стать дополнительным стимулом к дальнейшему росту рынка зелёного строительства ввиду того, что 5-е издание технических рекомендаций и требований ФИФА к футбольным стадионам от 2011 года [5] рекомендует сертифицировать стадионы по системе LEED9. В процессе сертификации по системе LEED находятся более 10 объектов инновационного центра «Сколково», общей площадью более 0,5 млн м2. Отмечая и приветствуя рост рынка комиссиинга энергопотребляющих систем зданий за счёт соответствующего роста рынка сертификации зелёных зданий, автор надеется, что реальные финансовые выгоды комиссинга будут распознаны собственниками зданий и описанный подход станет эффективным инструментом повышения качества и снижения издержек строительства.
1 http://www.navigantresearch.com/newsroom/building-commissioning-services-will-reach-4-4-billion-in-market-value-by-2020 (дата обращения: 19.01.2015)
2 Commissioning Process: A quality-focused process for enhancing the delivery of a project. The process focuses upon verifying and documenting that the facility and all of its systems and assemblies are planned, designed, installed, tested, operated, and maintained to meet the Owner's Project Requirements.
3 Integrated Design Process, IDP (интегрированный проектный процесс) – Подход к реализации проекта строительства, обеспечивающий достижение заданных показателей производительности объекта: уровня энергетической эффективности, соответствия требованиям рейтинговой системы, исполнения графика строительства, соблюдения бюджета и др. (подробнее — в статье «Информационное моделирование зданий»).
4 ГОСТ Р ИСО/МЭК 15288-2005, п. 5.5.7-9.
5 Приводимые в исследовании [2] значения получены в 2009 году, в основном по проектам в штатах Калифорния, Техас и Колорадо (США), отличающихся от России не только климатом, но наличием развитой практики и льгот энергосбережения.
6 Who can be the commissioning authority? (USGBC)
7 Освидетельствование монтажа (Installation inspections или Prefunctional checking) – систематичный набор процедур, нацеленный на удостоверение в том, что отдельные компоненты инженерных систем здания смонтированы должным образом. Освидетельствование монтажа осуществляется с заполнением ведомости результатов проверок (checklists). Освидетельствование монтажа обеспечивает контроль качества, позволяющий быть уверенным, что относительно незначительные недостатки будут выявлены и устранены до начала функциональных испытаний. LEED 2009 не требует, но рекомендует проведения освидетельствования монтажа.
8 Функциональные испытания работоспособности (Functional Performance Testing) – систематичный набор динамических процедур воспроизведения различных режимов работы и оценки работоспособности в них инженерных систем здания. Работоспособность оценивается по соответствию результатов испытаний сведениям, изложенным в документе «Последовательность операций» (sequence of operation).
9 All stadiums should incorporate green building principles and techniques into their design. New stadiums are encouraged to achieve at least a minimum LEED certification.
